フラット35とはなにか
これまで住宅ローンを利用するに際して、とても大きな役割を果たしてきたのが住宅金融公庫でした。しかし平成19年から名称を住宅金融支援機構と改め、その業務内容も一部変更されました。特にこの中で大きな変更になったのが個人に対する融資枠で、一般の人への融資が公的に行われる手段が大きく失われてしまったということを意味します。
しかしその代わりとなる融資が設けられました。それがここで考えているフラット35です。簡単に説明しますとフラット35とは、公庫と民間が連携して住宅購入のための融資を支援してくれるというものです。受付は民間の窓口で行われ、その後公庫が債権を買い取ることで資金を民間金融会社へ返還するという形になっています。
実際には公庫から資金を融資してもらうのと変わらないような感じですが、民間金融業者が窓口になることで手続きが簡単になり、また公庫が資金を返還することで民間金融業者は焦げ付きの心配をしなくてもいいというメリットがあるようです。
このフラット35は公庫が独立行政法人化へ移行するために行われたもので、準備期間として平成15年から始まっていましたが、実際には取り扱いを行う民間金融機関があまりにも少なかったために知名度がほとんどありませんでした。しかし平成19年に住宅金融公庫が解体されると民間での住宅ローンのシェアを獲得するための競争が始まったこともあり、徐々に知名度も増してきました。
現在では住宅ローンのひとつとして本当にメジャーになりましたので、このフラット35についても知っておくことは必要だといえるでしょう。
フラット35のメリット
ではこのフラット35のメリットについて考えて見ましょう。まず最初に挙げられるのはなんと言っても完全固定金利で有利だという点でしょう。
住宅金融公庫の時代にローンを利用したとしても金利は固定ではありませんでしたので、低金利で融資を受けるためにはかなり難しい審査をパスする必要がありましたが、このフラット35であれば、融資に関する審査に合格さえすれば誰でも利用することが可能になっています。このおかげで長期固定金利での融資を多くの人が利用する機会が増えました。また金利に関しては金融業者によって設定されている金利に差がありますので比較検討して選ぶことも可能ですし、より有利な条件で借りられるように選ぶこともできるようになっています。
同様の融資は民間金融業者にもあるようですが、内容に関していえばやはりフラット35のほうがより低金利で借りられ場合が圧倒的に多いのでお得だといえるでしょう。また最長で35年もの期間ずっと固定金利が適用されるというのは長期的な支払い計画を立てる上でもかなり明るい見通しを立てるためには有利だといえます。
もちろん変動金利による融資に比べると割高感があることは否めませんが、将来金利が高騰して支払いが難しくなるのではないかといった心配をしなくてもいいということを考えるとそれはそれで安心材料になるといえるかもしれません。
別のメリットとしては民間融資に比べるとさまざまな諸費用を安くすることが可能だという点です。フラット35では借り入れ時の保証料が不要なことや繰上げ返済の際に通常は発生する手数料もありませんのでお得であるといえます。
フラット35のデメリット
このようにいろいろとお得感のあるフラット35ですが、デメリットがないわけではありません。そのこともきちんと理解した上で利用するかしないかを決定することが出来るでしょう。ではフラット35にはどんなデメリットがあるのでしょうか。
まずこのフラット35では融資額に限度があります。それは購入したい物件の金額の8割までしか融資してもらえないということです。つまり残りの2割に関しては別の支払い方法が必要になりますので、頭金を用意したり別のローンを組む必要が生じるかもしれません。もし別のローンを組むということになると結果的に住宅ローンを2種類借りることになりますので当然手数料や諸費用が2倍になります。
また昔よりは手続きが簡単になったとはいえ、まだまだ民間の金融業者で住宅ローンを組むよりは手続きは難しいということもあります。例えば適合証明書という書類の発行が必要になったり、ほかにもそろえる必要のある書類が民間融資よりも多いということがあります。さらに審査にかかる時間も民間での融資に比べると待たされることになりますので、結果が出るまでに少なくとも一週間から二週間くらいは必要になることもあります。
また融資してもらえる日付が決まっているためにこちらの都合に合わせて融資してもらえるというわけではなく、いつでも自由に売買の契約を結ぶことは出来ません。また繰り上げ返済の手数料が不要な代わりに、返すことの出来る最低金額が決まっていますので、少しだけ繰り上げ返済したいということは出来ません。これらのデメリットも考えた上でフラット35を利用するかどうかを判断することが大切でしょう。
フラット35を使いやすい人
では実際にこのフラット35をどんな人が利用するといいのかについて考えて見ましょう。まず金利の上昇が不安で長期間不安を抱えたまま生活することは避けたいという人は当てはまるかもしれません。
フラット35は完全固定金利なので、将来の上昇を心配する必要はありません。せっかく新しい住居を手に入れたのに、金利の上昇で生活が不安定になって苦しいということはきっと誰もが避けたいと考えることではないでしょうか。
また毎月の支払い金額を固定化して生活設計を立てたいという人にも向いているといえるかもしれません。家賃ともいえる住居費の支払い金額を固定することで毎月のやりくりの計画は立てやすくなるでしょう。子供の養育費や将来のための貯蓄も計画的に行いたいという人はこれに当てはまるかもしれません。
逆に言うと向いていないのはどんな人でしょうか。もし現在夫婦共働きなどをしていて返済能力に余裕があるというのであれば、変動金利のローンを組んで低金利の間に繰り上げ返済を繰り返して早めに支払いを済ませるというのは賢い方法かもしれません。またフラット35は先ほども触れましたが必要な資金の8割までしか融資してもらえませんので頭金を払うことが難しい人や諸費用などを別のローンで用意しようと考えている人にはあまりお勧めできません。
またリフォームに関しての融資も難しいと考えたほうがいいでしょう。そういう場合は民間の完全固定金利の商品も割高にはなりますがありますので、そちらを検討するほうが実際的かもしれません。
フラット35に必要な経費
住宅などの不動産を購入する際に必要になる費用としては、大きく分けて三つの部分があります。それは税金と、手数料関係の費用と、保険のための費用です。
まず税金に関しては契約書などの書類に添付する必要のある印紙代などが含まれます。また所有権の移転や住宅ローンの抵当権を設定するときに必要になる登録免許税というものもありますし、不動産取得税という住宅や土地などを購入する際には必ず払わなければならない税金もあります。
これら税金関係の費用は民間の融資商品であってもフラット35であっても変わりはありません。保険料には何が含まれるでしょうか。それは火災保険と団体生命信用保険です。特に火災保険に関してはこれも民間の商品とフラット35での違いはさほどありません。
三つ目の手数料ですが、売買を仲介してもらうときに発生する不動産業者への手数料と、住宅ローンを借り入れるときに発生する借り入れ手数料がありますが、仲介手数料に関しても民間でもフラット35でも違いは余りありませんので、購入するときに物件ごとに個別に確認しておくことが必要でしょう。また建築条件付土地の購入の場合は土地の代金に関してのみ仲介手数料が発生しますので、建物部分の代金に関しては請求があったとしても支払う必要はありませんので、そういう悪徳業者に注意しましょう。
最後に住宅ローンの手数料ですが、これも手数料と保証料に分けて考えることが出来ます。手数料に関しては規定の金額が発生しますのでフラット35でも民間の融資商品でも必要になります。しかし保証料に関してだけはフラット35の場合は費用が一切発生しませんのでお得だといえるでしょう。しかし最近では民間でも保証料の不要な商品も出てきていますので、条件によってはお得に借りられることもあります。