住宅ローン

住宅ローンに関する基本

住宅ローンとは

住宅ローンとは普通のローンとは違うのでしょうか。そもそも住宅ローンとは何でしょうか。これはその名前からもわかりますが、住宅を購入するための資金を借りるものです。つまり投資目的での不動産の購入や事業用の物件の購入のために利用することは出来ません。わかりやすくいうならば住むための住宅を購入するという場合であればどんな物件でも住宅ローンを利用することができます。

新築の物件を購入するときはもちろんですが、中古の住宅を購入する場合でも条件さえクリアで繰れば借りることが出来ます。

どんな条件があるかといえば、購入する予定の住宅が築後どれほど経過しているかという点です。建てられてからあまりにも期間が経過してしまっている物件の場合、購入後に使用できる期間が限られることが予想されるのでローンが認められない場合があるのです。例えば築40年の住宅を購入したい場合に35年のローンを組むということはほとんどの場合無理ですのでこういうケースでのローンを検討することは無理です。

では建物がまだ建てられていない土地を購入するために住宅ローンを借りることは可能なのでしょうか。前提として家を建てるための土地であるという場合には住宅ローンが認められることがほとんどです。しかし土地を購入してからしばらくは駐車場にして営業し、それから住宅を建てたいという場合には審査が通ることはありません。

通常は土地の購入後1年から2年以内に住宅を建てることを条件に貸し出しが行われますので、違う目的で土地を使ったことがわかった場合には取り消しになることもあります。

 

住宅ローンの借り方

では実際に住宅ローンを借りるときにどういう手順になるのかを説明したいと思います。住宅ローンを申し込む時にはまず事前審査というものを申し込むことが必要です。

これは買いたい物件が決まり購入申し込みをした時点で、実際に購入すると決まったときにその資金を調達できるかどうかを先に審査するというものです。そうでなければ、住宅の購入契約はしたのに銀行からのローンの承認が下りなかったということになれば住宅の購入そのものが無理になってしまうからです。それで実際に銀行からお金を借りることが出来るということがはっきりしてから住宅の購入契約を結ぶことになります。

この事前審査では何が調べられるのでしょうか。事前審査では購入したい物件の担保としての価値と住宅ローンでの借り入れをしたい金額がきちんとあっているかどうかが確認されます。

またローンの申し込みをしている人がきちんと返済能力のある人かどうかが確認されます。この事前審査が通って住宅の購入契約が結ばれるとその後に住宅ローンの本申し込みを行うことになります。このときに事前審査と内容があっていれば住宅ローンの契約もすぐに結ばれることになります。

本申し込みの時にはいくつかの書類を用意することが必要になります。印鑑証明書や住民票や課税証明書の原本などの公式書類が必要になります。そして本申し込みに関する銀行の書類に基づいて売買取引の決済の1週間ほど前までに住宅ローンの金銭消費賃貸契約という契約を結びます。このときに借り入れの期間や金利について決定することになります。

 

金利を安くする方法

さて、住宅ローンを借りるときには少しでも将来の支払いを抑えたいと思うのは誰でも同じだと思います。元本に関してはそれ以上減らすことは難しいので、実際に減らせる部分として考慮できるのは金利の部分になるでしょう。では金利を少しでも少なくするためにどういう方法があるでしょうか。

後ほどの項目で改めて詳しく紹介しますが住宅ローンセンターと呼ばれるところがあります。この住宅ローンセンターで時々売り出されるお得な金利商品がありますのでここで情報を仕入れることで有利に金利を選ぶことができます。

住宅ローンの金利は通常、店頭金利という形で公開されていて月初めに変更になりますので今月の店頭金利という感じで毎月発表されますし、インターネットでも公開されています。この店頭金利はどこででも情報を仕入れることが出来ますが、住宅ローンセンターで情報を仕入れるといくつかのメリットがあります。

通常は毎月の1日に発表される金利が住宅ローンセンターでは少し早く知ることが出来る場合があります。また住宅ローンセンターではキャンペーン金利というものがあります。このキャンペーン金利というものが実はかなりお得な場合が少なくありません。キャンペーンですからいつから始まるかわかりませんし、いつまで受付があるのかもわかりません。しかしその分非常に大きなお得感を前面に出してきますので、どうしてもこの情報だけは見逃すわけにはいきません。

このキャンペーン金利は銀行独自のメリットが盛り込まれますので、利用するためにはいくつかの条件を満たす必要があるかもしれません。しかしたいていは誰でも満たすことの出来る条件で提示されてきますので、利用する価値はあるでしょう。

 

税金に関する知識

住宅ローンに関する基本的なことをここまで考えてきましたが、ここでは住宅ローンを利用するときには知っておくほうがいい税金に関する情報を考えてみたいと思います。

受託ローンには税制上優遇される制度があります。それは住宅借入金等特別控除と呼ばれるもので、通常は住宅ローン控除といわれることが多いようです。この住宅ローン控除は住宅ローンを組んだ人であれば誰でも使うことが出来ると勘違いしている人もおられるようですので注意が必要です。住宅ローン控除を利用するための制限があり、その注意点をきちんと把握しておかないと後で後悔する結果になってしまうかもしれません。

ではどんな注意点があるのでしょうか。まずこの住宅ローン控除というのは納めている所得税の金額を上限として還付されるものであるということを理解しておくことが必要です。つまり所得税をきちんと納めていることが大前提ですし、住宅ローンの金額がどれほど多くても所得税の金額よりも多く還付されることありませんので、当然ですが納めている税金が少なければあまり意味の無い控除になってしまうでしょう。

また平静19年に税源移譲措置があった関係で住民税と所得税の比率が変更されましたので、所得税の金額が通常は減少しています。その代わり住宅ローンの控除が利用できる期間が10年か15年のどちらかを選択できるようになりました。つまり変換上限額が変わりますので自分の場合にはどちらがより効率的かを考えることが必要でしょう。

また住宅ローン控除を利用するためには住宅ローンの借り入れ期間が残り10年以上なければなりませんので、金額にかかわらず残りの期間が短い場合は利用できません。またこの制度そのものも将来どうなっていくのかは不明ですので最新の税金に関する情報をいつも知っておくようにしましょう。

 

リフォームと住宅ローン

最近では住宅を建て替えるためにローンを組みたいという人も増えているせいか、リフォームを対象にしたローン商品が登場してきています。

このリフォームローンは無担保で借りることの出来るローンの一種ですが、基本的には普通のローンと同じ扱いになりますので借り入れできる期間が10年から15年と短い設定になっているものがほとんどです。当然借り入れできる期間が短いということは返済に必要な一回あたりの金額が大きくなってしまうということです。

また金利も変動金利になりますので、将来金利が上昇するリスクのある商品ということにもなるでしょう。もし今住んでいる住宅をリフォームするために組むのであればこのリフォームローンを利用することになります。

しかし、これから購入する住宅に関してリフォームするというのであれば話は変わります。もちろん新築の物件を買ってリフォームするという人はごくまれかもしれませんが、中古の住宅を購入してリフォームしてから住むという方は結構おられるかもしれません。この場合、住宅ローンとリフォームローンを別々に借りるよりも、銀行によっては購入金額とリフォーム金額の合計金額をすべて住宅ローンで借りられるようにしてくれるところもあるようです。そうするほうがかなりメリットがあるでしょう。

例えば別々にローンを組むならそれぞれ別の金利が適用されますので当然返済金額がかさみますが、住宅ローン一本で借りるのであれば低金利で借りることが出来ます。また借り入れ期間も最長で35年まで延ばすことが出来ますので毎月の返済金額を低く抑えることも可能です。また借り入れ手数料なども別々に必要になるところが1つだけですみますのでお得になります。それでこれから住宅を購入してリフォームをお考えの場合はこのような方法も選択できるかもしれません。

 

夫婦別に控除する

住宅の購入にもいくつかの方法がありますが、最近では購入する物件を夫婦の共有名義で購入するという人も増えてきているようです。共働きの夫婦がごく普通になってきた現在では購入した住宅の返済も夫婦で行うことになりますので名義も二人にしてしまおうという流れは十分理解できます。

また夫婦名義で住宅を購入する場合は住宅ローンの借り方や共有部分の設定などにバリエーションを持たせることも出来ます。逆にこの設定を間違えてしまうと夫婦の両方に贈与税がかけられてしまったり住宅ローンの控除額が少なくなってしまうなどの問題も生じてきますので注意が必要です。

また夫婦で名義登録をするのであれば後のことを考えて実際に支払いの必要な部分にそれぞれの名義を割り振りすることが望ましいといえます。というのは実際の資金の流れと違うところから資金が調達されたというふうに認定されてしまった場合、贈与税が発生してしまったりして後の争いの問題になりかねないからです。

住宅ローンでの控除を行いたい場合は、夫婦共有名義の場合はそれぞれが確定申告を行うことが出来ます。しかし住宅ローン控除を利用したいのであれば、夫婦の双方がそれぞれ主たる債務者としてローンの契約をすることが必要になります。つまり返済義務を双方が負っているということをしっかりと確定しておくことが必要です。

この連帯債務者と間違えやすいのが連帯保証人です。同じ合計金額のローンを借りるとしても、夫名義で全額を借りて妻が連帯保証人になってしまうと、控除できるのは夫のみになります。しかし必要なローンの金額を半分ずつそれぞれの名義で借りるとそれぞれの控除ができるようになります。これを間違えないようにしましょう。

 

控除に関する注意点

住宅ローン控除を利用したい場合にはいくつかの条件を満たす必要があります。というのは住宅ローンを使うことの出来る物件のすべてが住宅ローン控除を利用できるとは限らないからです。つまり住宅ローンを使って購入したのに控除が出来ないというケースが起こりえるのです。

普通は住宅ローンで購入したのだから住宅ローン控除も当然できるはずだと考える人がほとんどだと思いますので、これは注意が必要です。特に中古の物件を購入するときにこのトラブルが生じやすいですので気をつけてください。

実際に住宅ローン控除を使う場合にはどんな条件があるのでしょうか。まず建物の築年数が関係してきます。非耐火建築物といわれるいわゆる木造建築物のような場合は築20年未満でなければ控除できません。また耐火建築物つまりマンションのような火災に強いタイプの物件でも築25年未満でなければこの控除は利用できません。

この築年数というのは登記簿に実際に記載されている表題部の乙区および原因およびその日付という欄に記載されている内容が基準になります。ですから築年数が経過している中古物件の場合はまずこの点を確認することが必要です。

また住宅ローン控除は登記簿の登録されている床面積が50平米以上でなければ利用できないことになっています。ここで注意が必要なのは登記簿に記載されているという点です。

この登記簿上の床面積は内法面積と呼ばれるものが記載されていますが、不動産の広告や販売用のパンフレットに記載されている床面積は壁芯面積といわれるものが使われていることが普通で、内法面積よりも大きいことが普通です。つまりパンフレットでは50平米以上と記載されているから大丈夫だと思って購入した物件が実は控除上の床面積を満たしていないということが起こるのです。ぜひ注意してください。

 

買い替えローンについて

住居の購入はいろいろな事情で必要になります。家族が増えてきたので今のところでは手狭になり建て替え引越しが必要な場合があるかもしれませんし、マンションに住んでいる人が一戸建ての住居に引っ越したいと思うようになるかもしれません。場合によっては転勤になったためいやおうなく転居を迫られるという場合もあるでしょう。

いずれにしても賃貸の状態から購入する場合は新規で住宅ローンを組むということになりますが、現在住んでいる住居が購入した物件で、引越し先も購入するとなると気になるのが新しい物件を購入するときの費用でしょう。今の住居のローンが支払い完了の場合は問題ありませんが、まだローンを支払っている最中という場合はどうなるのでしょうか。

ここで登場するのがこの買い替えローンです。銀行によって表現に少し違いはありますが、今住んでいる住居のローンを返済して新しい物件のローンを組む必要がある場合に利用するのがこの買い替えローンになります。

買い替えローンでは新しい住宅の費用はもちろんですが今支払いの残っているローンの返済の分も借りられるのが特徴です。近年では不動産の価格の下落が進んでいるため、購入したときよりも査定額が大幅に下がってしまい、現在の住居を売却してもまだローンが残ってしまうということも多々あるようですが、この売却損を含んだ金額を新しく借りられるのが特徴です。

買い替えローンを検討される場合には現在の住居の売却の手配が必要になりますので不動産会社の協力がどうしても必要になります。その関係もありますので出来るのであれば現在の売却する不動産と新しく購入する不動産の扱い担当者が同じほうが余計な手間がかからずにいいかもしれません。

 

買い替えローンと審査について

売却損のある物件を処分して新しくローンを組む場合、どうしても借り入れ金額は前よりもかさんでしまいます。当然返済金額は現在よりも多くなります。それで審査を通すためにはより有利な条件でなければ通りにくいかもしれません。それでローンを組む場合には審査比率を高くしてくれるところを選ぶのもひとつの方法です。

買い替えローンの審査基準は実際には一般的な住宅ローンと同じだと考えても差し支えありません。つまりこれまで利用してきた住宅ローンの審査基準よりも有利な基準で融資してもらえる可能性はあまりないと考えたほうがいいでしょう。もちろん状況の変化にもよりますので、有利になっているケースもあるかもしれません。

例えば最初のローンを組んだときよりも年収が増えているとか、勤務先が変わって大手の企業に就職できているとか、公務員になったとかいう場合はより有利な条件でローンを組むことが出来るかもしれません。

逆に現在のローンを組むときにあまりいい返事をしてくれなかった金融先などはより厳しく審査されると考えておくほうがよいでしょう。というのは買い替えローンの場合は住宅ローンのときよりも返済比率を低くして審査することが多いからです。

逆にいえば返済比率の高くしてくれるところを探せばそれだけ有利にローンを組むことが出来るかもしれません。また審査金利が低いほうが審査は通りやすくなりますのでそれもあわせて考えることが出来るでしょう。また借り入れ側の条件を変更する方法もありますが、それらは状況に応じて相談することが出来るでしょう。

 

上手に買い替えローンを利用する

では買い替えローンを利用することを考えてその流れを簡単に説明したいと思います。おおよその流れですのでケースごとに詳細は変わってくるかもしれません。

まず現在住んでいる住居の売却を行います。このときに入ってくる売却金額によってローンの残りを返済することになります。それでいくらで売却できるのかがまず重要なポイントになるでしょう。

多くの場合、売却金額よりもローンの支払い残額のほうが多いという売却損が発生しますので、このときまでに買い替えローンの融資を受けられるようにしておくことが必要になります。つまり今の住宅ローンの一括返済と次のローンの融資を同じ日に出来るようにすることが必要になるということです。さらに新しく購入した物件の決済もその日のうちに行うことが必要になりますので、非常に忙しい一日になることが予想されます。

また権利関係の登記もその日のうちに行うことが必要です。そのため買い替えローンを利用したお住み替えの場合は金融会社と法務局を行ったり来たりするというとても煩雑な作業が発生します。

また引越し先が近い場合はまだましですが、遠くに引っ越す場合はその日のうちにしなければならない作業が間に合わない可能性も出てきますので、今住んでいる住居の関係する法務局の場合はいいですが、別々の法務局に足を運ぶことが必要な場合には混乱が生じるかもしれません。前もってそのことも含めて買い替えローンを検討することが必要でしょう。

 

 

 

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