年収と審査
ではここからは審査に関することを考えてみたいと思います。審査二巻知る項目はいくつかありますが、大きく取り上げられる三つを考えましょう。それは収入と借金と職業です。
まず収入に関してですが、年収に関する審査があります。一般的にはこれを返済比率といいますが、返済比率とは簡単に言うと年収のうち住宅ローンに当てられる費用はどれくらいの割合かということです。例えばフラット35の場合で考えますと、返済比率は年収の金額によってそのパーセントが定められており、年収が400万円以上だとすると返済比率は35パーセント以下になります。
つまり年収が500万円あった場合は返済に充てられる金額が年収の35パーセントに当たる175万円以内に納まるかどうかということになります。もしこれを12ヶ月で均等に支払うとなった場合の金額は一月あたり約14万6千円弱になります。
もうひとつ関係してくるのが審査金利というものです。これは実際の借り入れのときに発生する金利のことではなく、住宅ローンを審査するときに仮に計算するための金利と言えます。この審査金利が金融業者によって少し違いがありますので、同じ条件で審査してもらったのにある銀行では審査がOKで、別の銀行ではだめだったという違いが生じしまう原因です。
この審査金利が高い金融業者で審査を受けると審査が通りにくくなりますし、労全のことですがこの審査金利が低い金融業者で審査を受けると通りやすいということになります。それで自分の年収と実際に購入に必要な金額と、この審査金利が何パーセントなのかということをあわせて考えた上で融資先を検討することは大切でしょう。
借金と審査
住宅ローンを借りるときに審査される項目の一つ目は年収でした。これである程度自分の場合にはいくらくらいまでの物件が買えるのかを判断することが必要になります。しかし別の要素があります。
それは住宅ローン以外に借金があるかないかということです。借金というとクレジットのことが思い浮かぶかもしれませんが、ここで言う借金とはクレジットだけではなく、そのほかの支払いもすべて含んだ借り入れのことです。もし車を購入していてそのローンがあったり、教育ローンや買い物の分割払いなどがあればそれらはすべて借金ですので審査上計算されることになります。
しかしここまではある程度納得できる方が多いと思います。でも実際には借金がなくても審査に影響することがあります。どういうことかというと支払いの可能なクレジットカードをもしもっているならそれは審理される項目に含められるということです。
例えばあなたがクレジットカードを10枚持っていたとします。そのうちどのカードも実際には使っていないので支払いは生じていなかったとしましょう。では住宅ローンの審査の時にはどう判断されるでしょうか。仮に10枚のカードの融資可能金額が合計で500万円あったとすると、実際には試用されていなくても事実上、いつでも必要なときには500万円までの借金が出来てしまう可能性があるということになりますので、融資する側としてはそのことを判断材料に含めないとリスクが生じることになります。
つまり住宅ローンの審査の時には借金がなくても、実際に融資するときには新たな借金が出来ているかもしれないということです。それでもし住宅ローンを組む可能性について考えるようになった場合、使っていないクレジットカードに関しては早めに解約しておくなどの手段を講じておくことは賢明かもしれません。
職業と審査
住宅ローンを利用する際に審査される項目には年収と借金があるということまでお話しました。三つ目の要素はどれほど信用できる人なのかという点が審査されます。
しかし信用といってもなかなか判断しにくいものですので、多くの場合はこれまでに金融関係のトラブルがなかったかどうか、そして現在の勤務内容は信頼性のある職業や会社なのかという点が判断されることが多いようです。
この点でいえば、公務員や学校の先生などは信用という点では有利かもしれません。公務員の場合は一般的に収入が安定しており、雇用も安定していますし、退職金に関してもかなりの信用度が見込まれます。また職業的にも社会的に見てかなりの信用力があることなどもありますので、金融機関における住宅ローンの審査ではかなり有利に判断されることが多いようです。また世間的に名の通った信頼度の高い大手企業の従業員の場合なども信用があると判断されやすい傾向にあります。
逆に派遣社員や自営業者の場合は仕事上のことですが信用度は低めに審査されやすくなります。もちろん仕事の内容そのものに問題があるわけではありませんが、どうしても安定性という点でマイナス評価されやすくなってしまうのは仕方のないことかもしれません。もちろん自営業の方でも過去の実績等を証明することで審査はきちんと判断されますので、何が何でもだめだと考えることも必要ありません。
また転職を繰り返したり勤務年数があまりにも短い場合実の審査は通りにくくなるでしょう。もちろん転職した理由がきちんと納得のいくものであれば大丈夫ですので、事前によく準備して審査を受けることが必要です。
実際に審査するところ
では、これまでは審査の内容について考えてきましたが、ここでは実際にどんな機関が審査を行うのかについて考えてみたいと思います。
住宅ローンを申し込む場合、通常、受付の窓口は金融機関になります。フラット35を申し込む場合でも受付は金融業者になりますので、銀行やそれらの窓口で申し込むことになるでしょう。しかし、住宅金融支援機構以外の機関で融資を申し込んだ場合、審査を実際に行っているのはその窓口になっているところではないということはご存知でしょうか。
つまり○×銀行で融資を申し込んだからといって、実際の審査も○×銀行が行っているわけではないということです。ではどこが審査を行うのでしょうか。
融資を行うのは申し込みをされた金融業者ですが、もしローンの支払いが滞った場合に損をしないために、保証会社の保険に入ります。この保証会社は住宅ローンを支払いが滞った場合に債権者の肩代わりをすることになりますので、実際にはこの保証会社が審査を行うことになります。つまり、窓口になっている金融業者でも、仲介している不動産業者でもなく、第三者の保証会社が関係してくることになります。それで実際に審査が行われた結果融資ができないという結論になっても、銀行も不動産会社もその理由を知ることは出来ません。
当然住宅ローンの申込人にもなぜ融資できないのかを説明することは出来ませんので、銀行で理由を問いただしても、ただ融資できませんの一点張りになるということです。もし融資してもらえなかった場合は理由を推測することしか出来ませんので、その場合は銀行独自で審査して融資してくれるプロパー融資を行っている金融業者にあたってみると理由がわかるかも知れません。
審査が通りにくい人
さてここまでで審査される内容と審査を行う会社について考えてくることが出来ました。年収と借金と信用、そして保証会社が関係しているということを説明しましたが、それでも実際には大丈夫なはずの人が融資を断られたというケースも起きています。なぜそのようなことがあるのでしょうか。簡単には触れましたがもう少し詳しく考えて見ましょう。
まず、安定した年収があれば大丈夫かというと一概にはそうとも言えません。年収があっても、過去にローンやクレジットの返済で滞納していた履歴がある人は実際には融資を断られる可能性が高くなります。
個人のクレジット情報や滞納情報は個人信用情報機関というところに一定期間保存されます。そして住宅ローンやクレジットカードでの大きな金額の融資が申し込まれた場合、必ずこの個人信用情報機関に問い合わせが行われます。
もちろん勝手に問い合わせが行われるわけではありませんが、ローンの申し込みの時には必ず個人情報開示についての同意書という書類に署名が求められ、審査されるときに過去の情報が参照されることに同意する必要が生じます。
また別のマイナス要素は勤務年数です。特にこちら側に理由がないのに転職を繰り返すような人は安定した収入が見込めないという判断をされてしまいます。いつなくなるかわからない収入に対して融資をするほどのリスクを抱える金融業者は逆に危ないでしょう。また税金を滞納したことのある人も融資が認められないことがあるかもしれません。社会保険や税金はきちんと納付しましょう。